Rue Joly, dans le quartier du Busca à Toulouse, les travaux de rénovation des 3200 m² de l’ancien couvent des Sœurs dominicaines de la Charité ont commencé. Suite à un appel à projet lancé en 2022 par la Congrégation, remporté par trois associations et un acteur de l’habitat participatif, les futurs partenaires devraient pouvoir commencer à s’y installer au printemps 2027 et y conduire un projet pilote d’un nouveau genre, laboratoire d’un commun de l’habitat pouvant inspirer bien au-delà de son périmètre d’implantation, si l’aventure ne laisse aucun de ses acteurs sur le bord de la route.
Plus qu’un projet de rénovation permettant de créer de nouveaux logements – près de 75 en tout –, l’opération vise plus largement à générer un espace d’hospitalité, de coopération et d’économie solidaire au cœur de la ville. Les trois associations, Arpade, Cités Caritas et Olympe de Gouges, travaillent, chacune d’elles, avec leurs spécificités, à accompagner des personnes victimes de violences conjugales, de discriminations ou d’exclusion par une première action décisive de mise à l’abri, en mettant notamment à disposition des hébergements d’urgence ou des logements pour personnes plus autonomes. Bénéficier d’un habitat digne et d’un espace de sécurité et d’intimité est une des conditions sine qua non pour stabiliser des situations marquées par la grande précarité, se reconstruire, retrouver sa capacité à agir librement et se (ré)insérer socialement.
L’activité socle du Mille Lieu, nom donné au projet multipartenarial et à sa traduction spatiale au sein d’un futur Tiers-lieu, sera portée par Olympe de Gouges et son restaurant d’insertion « La Maison d’à Côté » qui déménagera du quartier Saint-Cyprien pour venir s’installer au Busca.
Le Mille Lieu compte également une coopérative d’habitant·e·s, CoopaBusca, fondée en avril 2025 suite à une dynamique de rencontres et d’échanges de plusieurs mois. Sur près de 200 personnes intéressées et informées lors de visites sur site ou par visio, une petite dizaine ont réussi finalement à former un groupe de travail qui se réunit très régulièrement.
Repenser son logement et habiter autrement la ville, dans une logique coopérative et non spéculative ; redonner sens à la propriété d’usage et vie à un bâtiment religieux ne pouvant plus assurer son office ; mutualiser des espaces (jardin, buanderie, local à vélo, chambre d’amis) ; co-construire et intégrer un projet social plus large, vecteur de solidarités, configurer collectivement des espaces partagés qui favorisent les échanges, les rencontres, la convivialité, le bien être et le bien manger, l’expression des droits culturels, l’art et les sciences, l’attention à soi et aux autres, et permettent de mener des activités en tous genres, en relation étroite avec les acteurs du quartier, c’est ce qui a largement motivé le petit groupe de futurs habitants à rejoindre l’aventure coopérative. Bien conscient·e·s que ce montage original pouvait également constituer un précédent éloquent et durable dans la recherche de solutions d’un nouveau ménagement urbain, d’un modèle d’habitat engagé dans la transformation sociale, CoopaBusca a très vite rejoint la dynamique du labo de l’habitat des communs en Région Occitanie pilotée par la CRESS et le mouvement national de l’habitat participatif Habicoop.
CoopaBusca a également répondu très tôt à l’appel à projets VIURE (Vivant, Inclusif, Utopique, Résilient, Esthétique) portée par la Région Occitanie / Pyrénées-Méditerranée, dont nous espérons prochainement de bonnes nouvelles.
Un projet ambitieux mais pas complètement garanti
Signataire, tout comme les trois associations en septembre de la même année d’un bail emphytéotique de 52 ans avec la Congrégation (qui reste propriétaire du foncier) et la SA Les Chalets, partenaire stratégique et rompu à ce type d’opérations de rénovation, l’urgence est aujourd’hui pour CoopaBuscade finaliser son plan de financement et de trouver ses ultimes habitants coopérateurs pour le dernier logement T3 encore disponible.
Si l’équation économique est relativement simple à poser, elle reste plus compliquée à réaliser. D’abord, sur un plan individuel : l’agrément PLS (Prêt locatif social) des 7 foyers de la future coopérative permet l’accès à ces logements prisés du centre ville et intégrés à un projet social innovant et stimulant, à des personnes ne disposant pas de hauts revenus. Cet agrément assure en outre un plafond de loyer (environ 12€/m² par mois) bien en dessous des prix du marché immobilier. Revers de la médaille : les coûts des travaux de rénovation nécessitent pour la Coopérative un prêt bancaire accessible qu’à la condition d’être suffisamment autofinancé. En l’absence de mécanismes financiers qui permettraient de faciliter l’amorce de ce type de projets, cela suppose de trouver les perles rares : des personnes pouvant justifier de plafonds de ressources modestes mais disposant d’une épargne suffisante pour assurer un premier investissement.
Sur le plan collectif, l’agrément PLS fait baisser la facture via un taux de TVA réduit à 10%. Des aides de l’ANAH (Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat) devraient pouvoir participer à consolider les fonds propres du projet. Par une note opportunément publiée en fin d’année 2024, l’agence de l’État a décidé de lancer un ensemble de dispositifs d’aides innovants en faveur des nouvelles formes d’habitat collectif. Une aubaine pour CoopaBusca, si l’ambition de rénovation est tenue pour aboutir de manière optimale à l’étiquette B et le dossier instruit dans les temps. Le montage financier prévoit des apports contributifs en parts sociales provenant de partenaires institutionnels, coopératifs ou individuels pour abonder le capital de la société coopérative et lui permettre de tenir sur la durée en cas de départ anticipé de l’un de ses membres. Enfin, l’agrément PLS permet également de bénéficier d’une garantie publique pour l’emprunt. De quoi rassurer les partenaires actuels et futurs du projet, y compris, les collectivités publiques ?
Après la Région et la CRESS sollicitées l’an dernier via la réponse à l’appel à projet VIURE qui semblait taillé sur mesure mais qui n’a pu pour l’heure aboutir, CoopaBusca compte bien susciter l’intérêt du département, de la métropole et de la ville de Toulouse, malgré des délais très courts. Le jeu en vaut bien la chandelle.
